Fundacja rodzinna może wynajmować wyłącznie majątek stanowiący jej własność

Opublikowano przez Kamil Wielewicki w dniu 28 września, 202628 września, 2026

Wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną jest opodatkowany sankcyjnym 25% podatkiem, jeżeli ta nieruchomość nie jest własnością fundacji rodzinnej.

Taki wniosek płynie z wydanej dla mojego klienta (moim zdaniem skandalicznej) interpretacji indywidualnej z 21.09.2026 r. nr 0111-KDIB1-2.4010.320.2026.3.END. Mój klient postanowił:

1. użyczyć kilka swoich nieruchomości mieszkalnych na rzecz FR, która wynajmowała je na rynku;
2. wynająć grunt z budynkami i urządzeniami składające się łącznie na piekarnię, aby FR mogła dalej wynająć tę piekarnię powiązanej spółce. Warunki oczywiście rynkowe.

Cel? Oddzielenie własności nieruchomości (która miała zostać u fundatora i podlegać dziedziczeniu) od dochodów z tej nieruchomości (które miały trafić do fundacji rodzinnej umożliwiając inwestycje tego dochodu na rynku kapitałowym, a po to ta konkretna FR została powołana).

Nie widzę tutaj znaczącej optymalizacji podatkowej (co najwyżej odroczenie opodatkowania najmu użyczanych lokali). Tym bardziej, że dobrze zdawaliśmy sobie z klientem sprawę, że wynajem piekarni przez FR na rzecz powiązanej spółki będzie opodatkowany 19% CIT.

No ale okazuje się, że jednak nie 🙂 Bo CIT będzie, ale w stawce 25%, czyli sankcyjnej. Dlaczego? Bo FR nie jest właścicielem nieruchomości.

Zdaniem KIS, fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości (przecież to wprost wynika z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR), ale tylko tych, do których FR przysługuje prawo własności. Skąd ten wniosek? Tutaj głos oddam samemu Dyrektorowi KIS, bo mi to kuriozum nie przejdzie przez klawiaturę:

„Najem użyczonych nieodpłatnie fundacji rodzinnej budynków i lokali mieszkalnych nie wpisuje się jednak w ww. zakres dozwolonej działalności gospodarczej, gdyż nie dotyczy w tym przypadku mienia będącego własnością fundacji, czyli mienia zgromadzonego w celach sukcesyjnych zgodnie z ustawowymi celami funkcjonowania fundacji rodzinnych (art. 2 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej). Zgodnie z tym przepisem, fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów.

Aha, czyli „gromadzić” majątek oznacza zawsze gromadzenie „na własność”. Nie wiedziałem. I w życiu bym na to nie wpadł. Widać jestem za mało kreatywny. Ale dalej jest jeszcze ciekawiej:

W tym zakresie, mając na uwadze wykładnię systemową wewnętrzną, należy zauważyć, że również inne przepisy ustawy o fundacji rodzinnej dotyczące gromadzenia mienia przez fundację rodzinną, jej funkcjonowania i rozwiązania odnoszą się do mienia wniesionego do fundacji rodzinnej, a nie udostępnionego jej do korzystania. Przykładowo fundator wnosi do fundacji rodzinnej mienie o określonej wartości na pokrycie funduszu założycielskiego (art. 17), przez wartość mienia wniesionego do fundacji rodzinnej albo mienia fundacji rodzinnej, rozumie się wartość rynkową składników wniesionego mienia w innej postaci niż środki pieniężne (art. 19), mienie wniesione przez fundatora albo osoby inne niż fundator do fundacji rodzinnej, z określeniem m.in. ich wartości zamieszcza się w spisie mienia (art. 27), określa się proporcję wartości mienia wniesionego do fundacji rodzinnej przez każdego z fundatorów lub przez fundację rodzinną (art. 28 i 29), również podział mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej może być dokonywany w oparciu o wartość mienia wniesionego przez fundatora i członków jego rodziny (art. 103).

Czyli przepisy dotyczące wyposażania FR w majątek mają również uzasadniać stanowisko KIS. To tak jakby wskazywać, że w KSH są wyłącznie przepisy dotyczące dopłat i podwyższania kapitału zakładowego, więc pożyczek swojej spółce już nie można udzielać.

No i podsumowanie:

Fundacja rodzinna jako instytucja prawna nie została zatem powołana celem prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Nieodpłatne udostępnianie nieruchomości fundacji rodzinnej i ich dalsze wynajmowanie, stanowi w istocie element takiej działalności gospodarczej, która nie dotyczy mienia wniesionego do fundacji rodzinnej, a więc wykracza poza ustawowy zakres art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej.

Jeszcze nie przygotowałem skargi do WSA na ty wypociny. Natomiast kilka argumentów przychodzi do głowy już podczas pierwszej lektury tej interpretacji:

1. Jedynym przepisem wskazującym dozwolony zakres działalności gospodarczej fundacji rodzinnej to art. 5 tej ustawy. Przepis ten jest jasny i precyzyjny i to on zawiera zamknięty katalog dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. Sięganie do wykładni systemowej i szukanie w innych przepisach tej ustawy „uzupełnienia” mocno ograniczającego przepisu narusza reguły wykładni (pierwszeństwo wykładni językowej). Warto zatem przypomnieć, że kluczowy art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej przewiduje, że fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą między innymi tylko w zakresie „najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie”. Przepis ten nie zastrzega w żaden sposób, do kogo to mienie ma należeć. Gdyby ustawodawca chciał takie ograniczenie ustanowić, to zrobiłby to w tym przepisie.
2. Interpretowanie pojęcia „gromadzenie” jako dotyczące wyłącznie mienia wnoszonego na własność do fundacji rodzinnej jest kuriozalne. Po pierwsze, słownikowa definicja „gromadzenia” («zbierać i składać w jednym miejscu jakieś rzeczy»; «pozyskiwać jakieś wartości lub dobra niematerialne») nie wymaga, aby majątek był „gromadzony” na własność – ma być jedynie skupiony w jednym miejscu. Po drugie, to by oznaczało, że wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną na wolnym rynku, aby następnie tę nieruchomość podnająć również naraża ją na 25% sankcyjny podatek, a z żadnego przepisu takie ograniczenie nie wynika.
3. Powołane przez organ przepisy dot. wnoszenia mienia do fundacji rodzinnej dotyczą technicznych aspektów jej funkcjonowania, wyposażania w majątek i rozwiązywania. Przepisy te mają się nijak do zakresu dozwolonej działalności gospodarczej FR. To zagadnienie jest wyczerpująco uregulowane w art. 5 ustawy.
4. Ograniczenie możliwości prowadzenia przez FR działalności w zakresie najmu i dzierżawy wyłącznie do mienia stanowiącego własność FR jest nieuzasadnionym ograniczaniem swobody działalności gospodarczej FR, w zakresie nieuregulowanym ustawą i bez ważnego interesu publicznego (art. 22 Konstytucji RP). Jest to szczególnie widoczne jeżeli pomyślimy, że fundacja rodzinna nie może podnajmować nieruchomości, które sama wynajęła na wolnym rynku – mimo że przepis ustawy wyraźnie dopuszcza szeroko rozumianą działalność w zakresie najmu.
5. Gdyby przyjąć argumentację organu, to zastosowanie art. 6 ust. 8 to ustawy o CIT (opodatkowanie 19% CIT dochodów z najmu przedsiębiorstwa fundatora) ograniczałby się wyłącznie do najmu takiego majątku, które fundator przekazał na własność FR. Takie ograniczenie w ogóle z tego przepisu nie wynika i jest on celowo napisany ogólnie i szeroko.

Może wy widzicie ich więcej? Zapraszam do komentarzy 🙂