W praktyce obrotu nieruchomościami, bardzo często umowę sprzedaży nieruchomości poprzedza umowa przedwstępna. Na jej podstawie strony zobowiązują się w oznaczonym czasie zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, na uzgodnionych warunkach. Podobny charakter ma umowa deweloperska, której przedmiotem jest lokal/budynek dopiero budowany przez dewelopera.

Z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej wynikają prawa i obowiązki każdej ze stron, które mają określoną wartość rynkową. W przypadku atrakcyjnych nieruchomości (np. pod względem ceny lub lokalizacji), prawa z umowy przedwstępnej przedstawiają realną, nieraz wysoką wartość.

Nic dziwnego, że w obrocie, zarówno prywatnym jaki i profesjonalnym, często dochodzi do zbycia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej (deweloperskiej) za wynagrodzeniem. W ten sposób jedna ze stron umowy przedwstępnej, zostaje zastąpioną inną osobą, która wstępuje w jej miejsce. Z kolei zbywca uzyskuje wynagrodzenie za odstąpienie swoich uprawnień innemu podmiotowi.

W orzecznictwie organów podatkowych istnieje spór co do tego, jakie skutki podatkowe wywołuje opisana powyżej transakcja.

PIT

W podatku dochodowym nie ma większych kontrowersji – wynagrodzenie za cesję umowy przedwstępnej lub deweloperskiej stanowi przychód zbywcy.

Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami, przychód ten będzie pochodził z źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” i można go opodatkować liniowo, w stawce 19%.

Natomiast jeżeli zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej, to przychód pochodzi ze źródła „prawa majątkowe” i jest opodatkowany wg skali. Przy dużych transakcjach spowoduje to przekroczenie progu podatkowego (~85 tys. zł) i opodatkowanie nadwyżki stawką 32%.

VAT

Największe wątpliwości dotyczą tego, czy zbycie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej (deweloperskiej) podlega VAT, jeżeli jest dokonywane w ramach firmy. W orzecznictwie spotyka się dwa poglądy:

  1. cesja umowy przedwstępnej lub deweloperskiej stanowi usługę i od otrzymanego z tego tytułu wynagrodzenia należy odprowadzić 23% VAT,
  2. cesję umowy przedwstępnej lub deweloperskiej należy traktować tak samo jak zbycie samej nieruchomości, wobec czego możliwe jest skorzystanie z preferencyjnej stawki VAT 8% (przy zbyciu umowy przedwstępnej lub deweloperskiej dot. nieruchomości mieszkalnych) lub zwolnienia z podatku (przy zbyciu umowy przedwstępnej dot. nieruchomości na rynku wtórnym).

Pierwsze stanowisko aprobują organy podatkowe. Drugi pogląd, zwykle korzystniejszy dla podatników, dominuje w najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych.

Moim zdaniem bardziej racjonalny jest pogląd pierwszy. Choć jest niekorzystny dla podatników, to przemawiają za nim lepsze argumenty. Dlatego też swoim klientom w podobnych sprawach rekomenduję uzyskanie interpretacji podatkowej. W szczególności, że często chodzi o duże pieniądze.

PCC

Jeżeli cesja umowy przedwstępnej lub deweloperskiej ma charakter prywatny, lub przyjmiemy, że możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z VAT, to nabywca tych praw powinien zapłacić 1% PCC od wartości rynkowej tych praw. W mojej ocenie, wartość ta odpowiada wartości nieruchomości, której umowa dotyczy.

Kategorie: O podatkach

2 komentarze

Wiktoria · 23 maja, 2019 o 8:09 pm

Jeśli chodzi o kwestię podatku VAT, firma, sprzedając nieruchomość na zasadzie cesji i wybierając bezpieczniejsze podejście, powinna wystawić fakturę VAT ze stawką 23% od otrzymanego z tego tytułu wynagrodzenia. A jaką stawkę zastosować do części kwoty, która została już wpłacona deweloperowi? Taką stawkę jak deweloper, czyli 8% czy też 23% jak kwota odstępnego? Gdyż kwota wpłacona deweloperowi też stanowi część ceny cesji.

    Kamil Wielewicki · 26 maja, 2019 o 8:41 pm

    Pani Wiktorio, w takiej sytuacji wszystko zależy od brzmienia umowy. Jeżeli tylko zwracamy sprzedawcy zaliczkę wpłaconą wcześniej deweloperowi, to przyjąłbym konstrukcję refaktury tej zaliczki – czyli stawka 8% VAT, bo kupujący jedynie zwraca sprzedawcy wpłacona przez niego zaliczkę i kwota ta pozostaje poza „ceną cesji”. Natomiast jeżeli wartość zaliczki jest „wliczona” w „cenę cesji”, czyli tzw. „odstępne”, to całość będzie opodatkowana tak jak ta cena (nawet część odpowiadająca zaliczce). Trzeba zatem odpowiednio skonstruować zapisy umowy.

Dodaj komentarz

Avatar placeholder

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.