W poprzednim wpisie wskazałem, jak przedsiębiorca powinien rozliczyć najem „prywatnej” nieruchomości. Wskazana sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy wynajmowana nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków.

Rozliczenia podatkowe najmu w takim przypadku zależą od treści umowy najmu, a konkretniej od tego, jak określono w tej umowie stronę wynajmującą. Fakt, że prawo własności do wynajmowanej nieruchomości przysługuje obojgu małżonków nie wpływa bowiem na to, że nieruchomość może wynająć samodzielnie jeden z małżonków.

Wynajem przez jednego z małżonków

Jeżeli stroną zawartej umowy jest wyłącznie jeden z małżonków, który prowadzi działalność gospodarczą, to dochód z najmu rozlicza wyłącznie ten małżonek. Jeżeli wynajem ma charakter prywatny, to możliwe jest opodatkowanie ryczałtem w stawce 8,5% od przychodu. W przeciwnym wypadku dochód z najmu łączy się z pozostałymi dochodami z działalności gospodarczej.

W takim przypadku żadnych wątpliwości nie budzi również rozliczenie VAT. Podatek ten płaci małżonek ujawniony w umowie najmu jako wynajmujący. I to wyłącznie ten małżonek wystawia fakturę, na której wpisuje jedynie siebie jako sprzedawcę usługi najmu.

Wynajem przez obydwu małżonków

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy w umowie jako stronę wynajmującą wskazano obydwu małżonków.

Na gruncie podatku dochodowego możliwości są dwie. Według podstawowej reguły, każdy z małżonków rozlicza najem oddzielnie, według swojego udziału we własności nieruchomości, czyli po połowie.

Możliwe jest jednak opodatkowanie całości dochodów z najmu przez jednego z małżonków, także w ramach ryczałtu. W tym celu należy złożyć Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całego dochodu z najmu przez jednego z małżonków. Termin na złożenie tego oświadczenia upływa w 20 dniu miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu.

Z kolei na gruncie VAT nie ma możliwości opodatkowania całego najmu przez jednego małżonka, jeżeli wynajmującymi są obydwoje małżonkowie. W takim przypadku, każdy z małżonków wystawia fakturę na połowę kwoty czynszu. Możliwa (i częsta) jest sytuacja, w której jeden z małżonków nie prowadzi działalności gospodarczej i może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z  VAT (roczny obrót poniżej 200 tys. zł), podczas gdy drugi z małżonków musi rozliczać VAT z tytułu najmu.

Kategorie: O podatkach

8 komentarzy

Agata · 19 marca, 2020 o 1:54 pm

Dzień dobry,
czy jest możliwa następująca sytuacja: lokal użytkowy jest współwłasnością małżonków, jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą (nie jest VATowcem, art 43 ust o vat), drugi małżonek nie ma działalności. Wynajmują ten lokal użytkowy sp.j. (tu trochę skomplikuję, małżonek z d.g. jest współwłaścicielem owej sp.j).. Małżonek prowadzący działalność rozlicza swoją połowę wynajmu (fra) w działalności, małżonka wystawia fakturę, rozlicza wynajem ryczałtem.

    Kamil Wielewicki · 22 marca, 2020 o 9:24 am

    Pani Agato,

    tak – w opisanej sytuacji każdy z małżonków powinien opodatkować u siebie połowę czynszu. Jest to bowiem domyślna metoda rozliczeń. A ponieważ tylko jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarcza, to drugi z nich może opodatkować najem ryczałtem.

Iza · 20 maja, 2020 o 5:17 am

Czy jest możliwy najem mieszkania osobie prywatnej, w którym to mieszkaniu właściciel ma zarejestrowana działalność gospodarczą ( o charakterze – projektowanie domów , kosztorysowanie ) ? Czy wówczas można zastosować formę zryczałtowana tj. 8,5 procenta podatku? Pozdrawiam

    Kamil Wielewicki · 31 maja, 2020 o 8:30 am

    Pani Izo,

    moim zdaniem nie ma ku temu żadnych przeszkód. Proszę mieć jednak na względzie, że w razie kontroli podatkowej organ uda się właśnie do tego mieszkania. I jeśli okaże się, że nie jest tam prowadzona żadna działalność, to może to wywołać pewne konsekwencje związane z rozlizzeniami podatków.

J.J. · 17 września, 2020 o 7:41 am

Dzień dobry Panie Kamilu, Chciałam zapytać o Pana odpowiedź na pytanie Pani Izy, ponieważ znalazłam artykuł na stronie http://www.podatki.biz z dnia 18.05.2020
„Najem wspólnej nieruchomości. Działalność małżonka może wykluczyć ryczałt”, gdzie zakwestionowano ryczałt jako formę opodatkowania u drugiego ze współmałżonków?
Będę wdzięczna za odpowiedź.

Kamil Wielewicki · 17 września, 2020 o 8:04 pm

Dzień dobry. Artykuł dotyczy nieco innej sytuacji – gdy cała nieruchomość stanowi składnik firmowy męża. W takim wypadku tylko mąż rozlicza najem – jako przychód z działalności gospodarczej. W pytaniu Pani Agaty najem następował na rzecz spółki jawnej, w której mąż był wspólnikiem, co zmienia sytuację. Wszystko zatem zależy od konkretnych okoliczności sprawy i nie ma uniwersalnej odpowiedzi w tym zakresie.

Michał · 24 września, 2020 o 12:30 pm

Witam,

Zakupiłem z żoną mieszkanie którym zajmuje się firma zarządzająca. Oboje posiadamy JDG zwolnioną z VAT z uwagi na przychód. Firma zarządzająca będzie wystawiała w moim imieniu FV dla najemców. Chciałbym rozliczać najem w dwóch działalnościach czy konieczne jest wystawianie dwóch FV dla najemców (osobno moja firma i osobno żony) co za tym idzie dwa przelewy i dwa rachunki bankowe. Czy może być FV wystawiona tylko przeze mnie a rozliczone w dwóch DG?

Dziękuję.

    Kamil Wielewicki · 3 lutego, 2021 o 10:51 am

    Panie Michale,

    jeśli chce Pan rozliczyć najem w dwóch działalnościach, to powinny być dwie faktury – każda na 50% czynszu. Ewentualnie firma żony może Pana zafakturować później na 50% czynszu. Finalnie dokumenty musza być jednak dwa – nie da się z jednej faktury na Pana zrobić rozliczenia w dwóch firmach.

Dodaj komentarz

Avatar placeholder

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.