Taka sytuacja. Masz dużą działkę rolną (załóżmy że ze 2 ha) w odległości 20 min samochodem od centrum miasta. Klasa ziemi jest bardzo słaba, zatem tereny te idealnie nadają się do wybudowania na nich małego osiedla domków jednorodzinnych.

Masz dwa wyjścia. Najłatwiej będzie sprzedać działkę w takim stanie w jakim jest. Możesz też jednak trochę się napracować i podzielić działkę na 20 mniejszych, wydzielić drogę wewnętrzną, uzbroić działki w media i uzyskać na nie decyzje o warunkach zabudowy.

Oczywiście w drugiej sytuacji możesz zarobić na sprzedaży znacznie więcej. Jak mawiali Rzymianie – „dziel i rządź” 🙂

Warto jednak dobrze przemyśleć swoje działania, tak aby zyski z naszej ciężkiej pracy nie poszły wyłącznie do Skarbu Państwa. Jest bowiem możliwe, że nasz sprytny podział działek i przekształcenie ich w budowlane zostanie uznane za działalność gospodarczą, a to oznacza konieczność zapłaty VAT oraz PIT od takiej transakcji.

Podział działek a działalność gospodarcza

Aby ustalić skutki podatkowe wydzielenia i sprzedaży działek, musimy najpierw ustalić, czy taka operacja ma charakter profesjonalny. Innymi słowy, czy handlując ziemią w opisany powyżej sposób, wykonujemy działalność gospodarczą.

Przepisy o VAT i PIT posiadają własne definicje działalności gospodarczej. Niewiele z nich jednak wynika.

W ostatnich latach orzecznictwo sądów i organów podatkowych wykształciło pewne kryteria ustalenia, czy sprzedaż gruntów stanowi działalność gospodarczą. Według tych orzeczeń „każdorazowo należy zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec”.

O profesjonalizmie w sprzedaży działek wydzielonych wcześniej z większej działki, może świadczyć np.:

  • uzbrojenie terenu w prąd, wodę, gaz,
  • wydzielenie dróg wewnętrznych pomiędzy działkami,
  • działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe ogłoszenie (np. zatrudnienie pośredników, akcja reklamowa w mediach, bilboardy, stworzenie strony internetowej o inwestycji),
  • wystąpienie przed sprzedażą z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu lub wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanego gruntu.

Z drugiej strony, wbrew częstemu przekonaniu, na kwalifikację czynności jako „profesjonalnej” nie wpływają takie okoliczności jak:

  • liczba i zakres dokonywanych transakcji sprzedaży,
  • długość okresu, w którym następowały transakcje,
  • wysokość uzyskanych z nich przychodów,
  • okoliczność, że przed zbyciem sprzedawca podzielił grunt na działki w celu osiągnięcia wyższej łącznej ceny,
  • sposób przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych.

bowiem powyższe operacje mogą równie dobrze dotyczyć zarządu majątkiem prywatnym.

Skutki podatkowe „prywatnej” sprzedaży działek

Jeżeli przyjmiemy, że sprzedaży podzielonych działek dokonujemy „prywatnie”, to skutki takiej transakcji są jasne. Jeżeli posiadaliśmy ziemię dłużej niż 5 lat, unikniemy zapłaty podatku dochodowego. Natomiast jeżeli posiadamy grunty krócej, to zapłacimy zryczałtowany PIT w stawce 19% liczony od różnicy między uzyskaną przez nas ceną sprzedaży działek, a wydatkami poniesionymi na ich nabycie.

Od sprzedaży prywatnej oczywiście nie zapłacimy VAT. Za to ich nabywca zapłaci PCC w stawce 2% od wartości rynkowej nabywanych gruntów.

Skutki podatkowe „profesjonalnej” sprzedaży działek

Jeżeli uznamy, że działki sprzedajemy jako przedsiębiorca, to przychód z ich sprzedaży należy doliczyć do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku nie unikniemy opodatkowania, niezależnie od tego jak długo posiadamy działki – nawet „z dziada pradziada” 🙁

W przypadku VAT sprawa się trochę komplikuje. Możliwości są dwie:

  1. jeżeli działki są budowlane, to ich sprzedaż podlega VAT w ogólnej stawce 23%,
  2. jeżeli działki są niebudowlane (np. rolne), to ich sprzedaż jest zwolniona z VAT; w takim przypadku trzeba zapłacić PCC, jak przy sprzedaży prywatnej.

Co decyduje o tym czy działka ma charakter budowlany? Według orzecznictwa są to kolejno:

  • plan zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w jej braku
  • zapisy ewidencji gruntów i budynków.

Oczywiście najkorzystniej będzie nie naliczać VATu, ponieważ kupującym będzie najczęściej osoba prywatna, która sobie tego podatku nie odliczy. Dlatego warto rozważyć, czy lepiej nie uzyskać mniejszej ceny ze sprzedaży działek jako rolnych, ale nie dzielić się zyskami ze Skarbem Państwa 🙂

W konkretnych przypadkach nieraz bardzo trudno jest ustalić, czy podział i sprzedaż działek następuje „prywatnie”, czy może już jest to działalność gospodarcza. Pomogą w tym kryteria, które powyżej opisałem. Nie zmienia to jednak faktu, że sprawa jest bardzo sporna a orzecznictwo niestabilne.

Najlepiej wystąpić o interpretację indywidualną.

Kategorie: O podatkach

0 komentarzy

Dodaj komentarz

Avatar placeholder

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.