ostatnim wpisie było o tym, kiedy od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić VAT, a kiedy PCC. Wniosek był taki, że zależy to przede wszystkim od tego, do czego nieruchomość była wykorzystywana.

Jednak w przypadku tytułowych budynków sprawa jest oczywista – są one ściśle związane z działalnością gospodarczą. Na czym zatem polega dylemat? Na tym, że wbrew pozorom budynki takie jak stacja paliw, fabryka czy biurowiec, wcale nie muszą być jedynie budynkami w rozumieniu prawa podatkowego 🙂

Mogą to być zorganizowane części przedsiębiorstwa, w skrócie ZCP.

Sprzedaż ZCP nie podlega VAT, a jeżeli nie podlega VAT, to podlega PCC. Sprawa jest zatem dość prosta. Mamy dwie możliwości:

1) Sprzedajesz nieruchomość związaną z działalnością gospodarczą – płacisz VAT, chyba że korzystasz ze zwolnienia i nie płacisz nic. Generalnie jest to opcja korzystniejsza dla podatników, bo VAT zawsze można odliczyć.

2) Sprzedajesz ZCP (lub nawet całe przedsiębiorstwo) – nabywca płaci 2% PCC od wartości nieruchomości czy maszyn, które wchodzą w skład ZCP. Zwykle jest to opcja mniej korzystna dla podatników. Wprawdzie PCC płaci nabywca, ale fakt ten ma oczywiste znaczenie przy negocjacji ceny.

Zatem problematyczne pozostaje jedynie ustalenie, czy budynek który posiadamy, wraz z infrastrukturą towarzyszącą (np. pompy i zbiorniki paliw), jest już ZCP, czy może jest tylko nieruchomością wraz z maszynami i wyposażeniem (które sprzedajemy osobno).

Definicja ustawowa ZCP jest następująca:

organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania

Zatem aby uznać jakiś budynek wraz z infrastrukturą i wyposażeniem za ZCP, musi to być  jakiś zespół powiązanych ze sobą składników, które razem tworzą całość gospodarczą. Taki zespół składników musi być na tyle powiązany i wyodrębniony, że może wykonywać samodzielne funkcje – być niezależnym przedsiębiorstwem działającym na rynku.

Przykład 1: Sprzedajemy w całości zakład produkcyjny składający się z 3 hal magazynowych, biura i linii produkcyjnej. Taki zakład wraz z maszynami i wyposażeniem stanowi ZCP, ponieważ od razu po zakupie można go wykorzystać do produkcji. Wszystkie składniki ZCP opodatkowujemy PCC, a nie VAT.

Ustawa zastrzega również, że aby uznać dany zespół składników za ZCP, konieczne jest wyodrębnienie organizacyjne i finansowe. ZCP musi zatem posiadać pewną strukturę lub formę organizacyjną, która wyodrębnia ZCP z pozostałej części przedsiębiorstwa.

Przykład 2: Spółka produkująca okna posiada 3 fabryki w różnych częściach Polski. Każda z nich wykonuje te same zadania, posiada własne działy administracyjne i księgowe oraz przypisanych pracowników. Łącznie fabryki składają się na jedno przedsiębiorstwo, ale każda z nich z osobna, stanowi oddzielne ZCP.

Z kolei o wyodrębnieniu finansowym możemy mówić wtedy, gdy danej jednostce, będącej ZCP, można przypisać określone aktywa i pasywa.

Przykład 3: Spółka produkująca okna posiada 3 fabryki w różnych częściach Polski. Każda z nich składa oddzielne zamówienia na szyby z różnych zakładów, przez co każda z fabryk ma swoje własne przypisane zobowiązania. Ponadto każda  fabryka ma osobny rachunek bankowy, na który uzyskuje przychody i z którego płaci dostawcom.

Jak to zwykle w podatkach bywa, o tym czy sprzedajemy budynek z wyposażeniem technicznym, czy też sprzedajemy ZCP, rozstrzygają indywidualne okoliczności każdej sprawy. Na pewno spore znaczenie ma treść umowy, jednak przy dokonywaniu oceny trzeba się kierować powyższymi przesłankami. W bardziej skomplikowanych sytuacjach radzę uzyskać interpretację podatkową, lub chociaż dokładnie przeanalizować orzecznictwo w podobnych sprawach.

Zobowiązany tytułem niniejszego wpisu, wskażę Wam jak sądy zapatrują się na sprawę w tytułowych przypadkach:

Przykład 4: Sprzedaż fabryki, stanowiącej kompletny zakład produkcyjny, obejmujący budynek wraz z liniami produkcyjnymi i instalacjami technicznymi, stanowi ZCP, a jej zbycie jest opodatkowane PCC.

Przykład 5: Stacja paliw (grunt z zabudową, zbiornikami i pompami) nie jest ZCP.  Nie jest bowiem możliwa sprzedaż paliw za pomocą stacji bez podjęcia dodatkowych zobowiązań i uzyskania pozwolenia na obrót paliwami. Zatem sprzedaż gruntu pod stacją wraz zabudową i wyposażeniem będzie podlegać VAT.

Przykład 6: Sprzedaż biurowca to dostawa budynku, podlegająca VAT. Same w sobie zabudowane nieruchomości nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem ZCP, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części.

Jeżeli chcecie ze mną skonsultować swój przypadek – piszcie 🙂 Dane kontaktowe znajdziecie po prawej –>

Kategorie: O podatkach

0 komentarzy

Dodaj komentarz

Avatar placeholder

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.