Gdy przedsiębiorca, będący czynnym podatnikiem VAT, sprzedaje nieruchomość, pojawia się dylemat – którym podatkiem opodatkować taką sprzedaż, VAT czy PCC? Wszystko jest zależne od charakteru nieruchomości.
Podstawowa reguła jest taka, że umowa sprzedaży prywatnej nieruchomości (jeżeli sprzedaż ma charakter incydentalny) podlega PCC w stawce 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w ramach działalności gospodarczej, to taka transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT.
Przeznaczenie nieruchomości
Zatem podstawowym kryterium jest przeznaczenie nieruchomości – to czy dana nieruchomość ma związek z działalnością gospodarczą podatnika (np. jest to budynek w którym prowadzony jest warsztat samochodowy), czy też takiego związku nie ma (np. nieruchomość jest prywatnym domem przedsiębiorcy). Jeżeli nieruchomość ma charakter prywatny, to jej sprzedaż podlega PCC, a nie VAT, i to pomimo że sprzedawca jest przedsiębiorcą.
Ustalenie charakteru należącej do przedsiębiorcy nieruchomości jest nierzadko problematyczna. Wynika to z faktu, że przedsiębiorca jednoosobowy posiada tylko jeden majątek, w którym formalnie nie rozróżniamy „majątku prywatnego” od „majątku firmowego”. Dlatego też każdorazowo musimy ocenić, w jaki sposób korzystaliśmy ze sprzedawanej nieruchomości oraz w jakim charakterze ją sprzedajemy. Jeżeli nieruchomość miała charakter mieszkalny i zaspokajała potrzeby osobiste nasze i naszej rodziny, to sprzedaż takiego domu możemy uznać za dokonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym, co jest opodatkowane PCC. Z drugiej strony, jeżeli nieruchomość niewątpliwie służyła naszej działalności gospodarczej, np. jest to lokal użytkowy w którym prowadzimy sklep lub biuro, to taka transakcja podlega VAT i to nawet jeżeli nie wprowadziliśmy tego lokalu do ewidencji środków trwałych.
Problemy pojawiają się przy mieszanym użytku nieruchomości – np. gdy w domu mieszkalnym mamy także swoje biuro. Wątpliwości może także budzić sytuacja, gdy sprzedajmy nieruchomość użytkową, którą traktowaliśmy jako majątek prywatny (np. odziedziczyliśmy ją) i nigdy nie prowadziliśmy w niej działalności. Rozstrzygnięcie takich sytuacji wymaga uwzględnienia wszystkich okoliczności danej sprawy.
Gdy od nieruchomości firmowej należy zapłacić PCC
Zatem to jakiemu podatkowi podlega sprzedaż nieruchomości zależy od tego, w jakim charakterze ją sprzedajemy – w ramach naszej działalności gospodarczej, czy jako zarząd majątkiem osobistym. Częste są jednak sytuacje, w których mimo podlegania danej sprzedaży pod VAT, zapłacimy PCC.
VAT i PCC to podatki które wykluczają się wzajemnie – zawsze płacimy tylko jeden z nich. Ustawodawca wprost przewidział, że PCC nie podlega sprzedaż, które jest opodatkowana VAT lub jest z VAT zwolniona. Przewidziano jednak jeden wyjątek. Mianowicie, jeżeli zwolnienie z VAT dotyczy umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, to taka transakcja pomimo zwolnienia z VAT, podlega PCC.
Jaka sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT? Taka, gdzie spełniony będzie jeden z następujących warunków:
1) nieruchomość jest budynkiem, budowlą lub ich częścią (np. lokalem), która nie jest sprzedawana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem okresu 2 lat od pierwszego zasiedlenia,
2) nieruchomość jest budynkiem, budowlą lub ich częścią (np. lokalem), sprzedawaną w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2-letniego okresu, jednak podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu zakupu nieruchomości (np. kupiono ją prywatnie lub otrzymano w spadku), a koszty remontów dających prawo do odliczenia VAT nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości,
3) nieruchomość stanowi teren niezabudowany, który nie jest terenem budowlanym.
W tych trzech przypadkach, nawet jeżeli sprzedajemy nieruchomość związaną z naszą działalnością gospodarczą, to nie zapłacimy VAT, za to nabywca zapłaci PCC. Można zatem stwierdzić, że nawet jeżeli sprzedajmy nieruchomość firmową, która jednak jest już użytkowana od ponad 2 lat, lub która stanowi grunt o charakterze niebudowlanym, to taka transakcja podlega PCC, pomimo firmowego charakteru nieruchomości.
Z drugiej strony, pod VAT podlega przede wszystkim sprzedaż budynków i lokali na rynku pierwotnym oraz sprzedaż działek budowlanych, które mają związek z działalnością gospodarczą przedsiębiorcy.
Jak widać opisana kwestia budzi wiele wątpliwości. Pewność co do tego, czy nieruchomość ma charakter firmowy czy prywatny, może Ci dać jedynie interpretacja podatkowa.
0 komentarzy