Budynki na dzierżawionym gruncie
Czasami umowa dzierżawy ma charakter typowo inwestycyjny. Zawierana jest na wiele lat, a dzierżawca na dzierżawionej nieruchomości wznosi budynki, których wartość znacznie przekracza wartość dzierżawionego gruntu. Mogą to być hale produkcyjne, biurowce, warsztaty, czy jakiekolwiek inne budynki, wykorzystywane w firmie dzierżawcy.
Trzeba mieć przy tym na uwadze, że w prawie cywilnym obowiązuje zasada przyjęta jeszcze u starożytnych rzymian – wszystko co trwale związane z gruntem, przypada gruntowi. Zatem wszelkie budynki czy drzewa, trwale związane z nieruchomością, stają się częścią składową tej nieruchomości i formalnie należą do właściciela gruntu. W tym wypadku nie do dzierżawcy, który te budynki wybudował, ale do wydzierżawiającego.
W takiej sytuacji, gdy wydzierżawiający chce sprzedać dzierżawioną od wielu lat nieruchomość, często pierwszym i naturalnym wyborem jako kupującego, jest dzierżawca. Wydzierżawiający powinien bowiem rozliczyć się z dzierżawcą za budynki wybudowane na jego gruncie, skoro budynki te znacznie podwyższają wartość nieruchomości.
Jeżeli zatem wydzierżawiający sprzeda nieruchomość dzierżawcy za wynegocjowaną cenę, to wszyscy powinni być zadowoleni. Wydzierżawiający uzyskuje cenę gruntu, a dzierżawca po wielu latach uzyska własność nieruchomości, którą i tak traktował niemal jak właściciel.
W takim przypadku trzeba jednak zwrócić uwagę na pewne ważne kwestie podatkowe.
Podstawa opodatkowania VAT
Jak już wyżej wskazałem, na gruncie prawa cywilnego budynki (np. hale, biurowce, zakłady) wybudowane na dzierżawionym gruncie, stają się własnością wydzierżawiającego.
To z kolei może budzić wątpliwości co do tego, co jest przedmiotem dostawy w VAT – grunt czy budynki. Można się także zastanawiać, co będzie podstawą opodatkowania w VAT – tylko cena gruntu, czy też gruntu z uwzględnieniem położonych na nim budynków.
Prawo podatkowe nie zawsze jednak respektuje reguły prawa cywilnego. Tak też jest w tym przypadku.
Organy podatkowe wskazują, że w opisanej powyżej sytuacji, wprawdzie własność prawna budynków przysługuje wydzierżawiającemu, to jednak własność ekonomiczna tych budynków przysługuje dzierżawcy, który je zbudował z własnych środków.
To z kolei oznacza, że przedmiotem dostawy na rzecz dzierżawcy jest sam grunt i do podstawy opodatkowania VAT wchodzi wyłącznie wartość gruntu. Ponadto, jeżeli grunt ma charakter inny niż budowlany, (np. rolny) to taka sprzedaż będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT.
Warto w tym miejscu oddać także głos organom podatkowym, cytując jedną z interpretacji podatkowych, wydaną w identycznej sprawie:
Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności” lecz jako własność ekonomiczną. (…) W tym znaczeniu własność ekonomiczna to sytuacja, w której – z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym – należałoby uznać kogoś za właściciela rzecz (…) skoro budynek magazynowy wraz z infrastrukturą techniczną (znajdujące się na działce Sprzedającego) zostały wzniesione przez Dzierżawcę (Wnioskodawcę) i stanowią [ekonomiczną – KW] własność Dzierżawcy, to w przedmiotowej sprawie podstawą opodatkowania będzie kwota należna obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy, a więc wyłącznie wartość gruntu, bowiem w odniesieniu do ww. budynku magazynowego wraz z infrastrukturą techniczną nie występuje dostawa towaru, pomniejszona o kwotę podatku należnego.”
0111-KDIB3-1.4012.19.2018.1.AB
Amortyzacja budynków
Innym problemem, który może powstać w opisanej sytuacji, jest amortyzacja budynków wzniesionych przez dzierżawcę na cudzym gruncie. W takim bowiem wypadku dzierżawca zwykle rozlicza wydatki na budowę wskazanych obiektów jako inwestycja w obcy środek trwały.
Takie rozliczanie tych kosztów jest korzystniejsze niż w przypadku własnego środka trwałego. Umożliwia bowiem stosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej, a w konsekwencji pełne zamortyzowanie budynku w ciągu zaledwie 10 lat.
Co jednak w przypadku, gdy dzierżawca kupi dzierżawioną przez siebie nieruchomość, na której wybudował budynki? W takim wypadku jego inwestycja nie dotyczy już bowiem „obcego”, ale „własnego” środka trwałego.
W takiej sytuacji organy podatkowe dopuszczają dwa rozwiązania:
- zwiększenie ceny nabycia środka trwałego o wartość niezamortyzowanej inwestycji w obcym środku trwałym (o ile cena nabycia nie uwzględnia wydatków poniesionych na inwestycję) i amortyzowanie jednego składnika majątku trwałego (np. budynku) albo
- kontynuowanie amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym i amortyzowanie odrębnie nabytego środka trwałego (według ceny nabycia nieobejmującej odrębnie amortyzowanych nakładów inwestycyjnych).
Zwykle korzystniejsza będzie druga opcja. Możliwe jest zatem kontynuowanie amortyzacji na dotychczasowych zasadach, tj. wg stawki 10%.
Sprzedaż nieruchomości na rzecz dzierżawcy nie musi zatem oznaczać strat na podatkach 🙂
0 komentarzy