Na rynku istnieje sporo podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Są to nie tylko typowi deweloperzy, budujący swoje budynki od podstaw. Inną metodą inwestycji nieruchomościowej jest zakup starego, zaniedbanego budynku (np. przedwojennej kamienicy na starówce lub zniszczonego domu jednorodzinnego), aby następnie dokonać jego generalnego remontu. Czasem również podziału dużych, niefunkcjonalnych lokali na mniejsze. Finalnie wyremontowane lokale zostają sprzedane z zyskiem.

W takim przypadku, przedsiębiorca często staje przed problemem – wyremontowane lokale sprzedawać z VATem, czy bez?

Zwolnienie dostawy budynków i lokali z VAT

Zagadnienie wynika z faktu, że sprzedaż większości budynków lub lokali na rynku wtórnym jest zwolniona z VAT. Przepisy przewidują aż dwa rodzaje zwolnienia dostawy budynków i lokali z VAT, przy czym drugie zwolnienie jest stosowane tylko w przypadku, gdy nie można skorzystać z pierwszego.

Mianowicie, dostawa budynków i lokali jest zwolniona z VAT:

1) gdy dostawa budynku lub lokalu jest dokonywana po upływie co najmniej 2 lat od jego pierwszego zasiedlenia; przy czym za „pierwsze zasiedlenie” rozumie się również sytuację, w której podatnik rozpoczyna korzystanie z lokalu po jego ulepszeniu, jeżeli poniesione na ten cel wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej lokalu;

2) gdy w stosunku do sprzedawanego budynku lub lokalu podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, a podatnik nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do rozliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej lokalu.

30-procentowy limit wydatków

Z powyższego wynika, że obydwa zwolnienia mają zastosowanie do budynków i lokali na rynku wtórnym lub zakupionych od osób prywatnych, a wspólnym warunkiem ich zastosowania jest to, aby ewentualne wydatki na ulepszenie budynku/lokalu (a więc głównie na remonty i modernizację) nie przekraczały 30% wartości początkowej lokalu.

Wracając do opisanego przeze mnie na wstępie przypadku – załóżmy, że kupujesz stary, zaniedbany dom jednorodzinny, który gruntowanie remontujesz dając mu „drugie życie” albo że kupujesz przedwojenną kamienicę, w której przeprowadzasz generalny remont. Po każdej z tych operacji wartość domu lub poszczególnych lokali w kamienicy znacznie wzrasta, co umożliwia Ci ich sprzedaż z zyskiem.

Aby przeprowadzić takie gruntowne remonty, musisz jednak poczynić znaczne wydatki inwestycyjne, chociażby na zakup materiałów budowlanych. Często, gdy inwestycja dotyczy lokali i budynków bardzo zaniedbanych, w których trzeba wymienić wszystkie instalacje, wydatki poniesione na remont przekroczą 30% wartości lokalu lub budynku.

Nie oznacza to jednak, że sprzedaż koniecznie musimy opodatkować VATem 🙂

Sprzedaż niezależnie od przekroczenia limitu wydatków

Wielu przedsiębiorców i księgowych, sugerując się treścią przywołanych przeze mnie zwolnień z VAT zakłada, że nie uniknie oVATowania sprzedaży lokali i budynków po gruntownych remontach. Bardzo często jest to jednak stanowisko błędne 🙂

Otóż 30-procentowy limit wydatków przy omawianych zwolnieniach z VAT, dotyczy wyłącznie tych budynków i lokali, które dla podatnika są środkami trwałymi. Potwierdza to jednoznaczne stanowisko organów podatkowych.

W opisanych przeze mnie przypadkach, budynek/lokal nie jest środkiem trwałym, gdyż nie spełnia definicji środka trwałego. Podatnik w żadnym momencie nie będzie używał budynku/lokalu na potrzeby własnej działalności, a jedynie wyremontuje go, aby sprzedać go z zyskiem, w możliwie najkrótszym czasie. Jest to klasyczna definicja towaru handlowego, którym może być także nieruchomość.

Wobec tego zakup takiego lokalu lub budynku należy zaewidencjonować jako towar handlowy, a po generalnym remoncie można sprzedać taki lokal/budynek bez VAT, niezależnie od wysokości poniesionych na ten cel wydatków.

Zatem w wielu przypadkach podmioty profesjonalnie działające na rynku nieruchomościowym, mogą w sposób korzystny podatkowo nabywać zdewastowane budynki, remontować je, a następnie sprzedawać całe budynki lub lokale w nich bez VATu. Jest to w szczególności korzystne przy sprzedaży lokali i budynków mieszkalnych.

Należy jednak pamiętać, że skoro sprzedajemy budynek/lokal bez VAT, to nie możemy odliczać VAT od wydatków na ich remont lub modernizację.

Kategorie: O podatkach

0 komentarzy

Dodaj komentarz

Avatar placeholder

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.