Jak wystawić fakturę za usługi na zagranicznej nieruchomości

Osoby, które świadczą swoje usługi poza granicami kraju wiedzą, że faktury wystawiane na rzecz zagranicznych kontrahentów wyglądają nieco inaczej niż standardowa, krajowa faktura. Inaczej są też one rozliczane.

Sytuacja robi się jeszcze bardziej skomplikowana w przypadku usług świadczonych na zagranicznych nieruchomościach.

Miejsce opodatkowania usług

Podstawową regułą jest, że w przypadku usług świadczonych na rzecz przedsiębiorców, miejscem ich opodatkowania VATem jest miejsce, w którym siedzibę ma usługobiorca. Zatem jeżeli wykonujemy jakąś usługę na rzecz zagranicznego kontrahenta, to nasza usługa nie będzie opodatkowana w Polsce, ale w kraju, w którym siedzibę ma nasz klient.

Przykład 1: Usługa reklamowa świadczona przez polską agencję marketingową, na rzecz niemieckiej spółki, jest opodatkowana VAT w Niemczech, nawet jeżeli reklamy są emitowane w kilku krajach UE.

Przykład 2: Usługa szkoleniowa świadczona przez polskiego podatnika na rzecz słowackiego podatnika, jest opodatkowana VAT na Słowacji, nawet jeżeli szkolenie odbyło się w Zakopanem.

W takim przypadku na wystawionej fakturze nie wykazujemy VAT. Skoro bowiem usługi nie są opodatkowane w Polsce, to nie ma podstaw do naliczania polskiego podatku. W takim przypadku wystawiona faktura ma adnotację „odwrotne obciążenie” lub „reverse charge”, a w miejscu przewidzianym na stawkę podatku wpisujemy „np” (nie podlega) lub „oo” (odwrotne obciążenie).

Obowiązek rozliczenia zagranicznego VAT (lub podobnego podatku) należy do naszego klienta. Jest to jeden z nielicznych przypadków, kiedy za podatek odpowiada nie sprzedawca, ale nabywca usługi.

Rozliczanie usług związanych z nieruchomością

Powyżej opisałem jak wygląda opodatkowanie większości usług świadczonych dla zagranicznych klientów. Istnieje jednak kilka wyjątków 🙂 Jednym z bardziej istotnych, są usługi związane z nieruchomościami. W takim przypadku miejscem opodatkowania tych usług jest miejsce położenia nieruchomości.

Z pozoru może się wydawać, że niewiele to zmienia. Przecież czy nieruchomość leży w Niemczech czy też nasz klient ma siedzibę w Niemczech to efekt jest ten sam – usługi opodatkowane są w Niemczech. Rzeczywiście – w wielu przypadkach (gdy usługobiorca ma siedzibę w kraju położenia nieruchomości) miejsce opodatkowania będzie takie samo. Jednak sposób rozliczenia tej usługi i wygląd faktury już niekoniecznie 🙂

W przypadku „standardowych usług” na rzecz zagranicznych kontrahentów wystawiamy fakturę bez podatku, w trybie odwrotnego obciążenia, ponieważ wprowadzono przepisy, które wprost nakazują tak robić. W tym przypadku wyraźnie przewidziano bowiem, że podatek rozlicza nabywca usługi.

W przypadku usług związanych z nieruchomością jest inaczej. Ograniczono się jedynie do wskazania, gdzie usługa jest opodatkowana, nie wskazano już natomiast kto ma rozliczyć podatek. Rozstrzygają o tym każdorazowo przepisy państwa, w którym nieruchomość jest położona.

Oznacza to, że przy usługach na zagranicznej nieruchomości o sposobie wystawienia faktury VAT, stawce podatku i zasadach jego rozliczenia, będą każdorazowo decydowały przepisy Państwa, w którym świadczone są usługi. W praktyce, z perspektywy polskiego przedsiębiorcy, może wystąpić jedna z dwóch sytuacji:

1. możliwość rozliczenia VAT w ramach „odwrotnego obciążenia”, gdy przepisy danego Państwa przewidują taką procedurę (np. Niemcy, Austria, Szwecja) – w takim przypadku fakturę wystawiamy tak samo jak w przypadku „standardowych” usług na rzecz zagranicznego kontrahenta, w opisany powyżej sposób;
2. konieczność zarejestrowania się na potrzeby VAT na terytorium danego Państwa i rozliczanie tam podatku, według zasad obowiązujących w tym państwie (lub rozliczenie tego podatku wg szczególnej procedury przewidzianej przez prawo tego Państwa).

Deklaracja VAT

Od kwalifikacji usługi, zależy również sposób wypełnienia deklaracji VAT. W przypadku uznania, że nasze usługi mają związek z nieruchomością i są opodatkowane w miejscu jej położenia (za granicą), możemy mieć do czynienia z jedną z dwóch sytuacji:

• nie jesteś zarejestrowany na potrzeby VAT w kraju położenia nieruchomości – w takim przypadku sprzedaż usługi wykazujemy w pozycji 11 formularza VAT-7,
• jesteś zarejestrowany na potrzeby VAT w kraju położenia nieruchomości – w takim przypadku sprzedaży usługi nie wykazuje się w ogóle w deklaracji VAT.

Usługi na nieruchomości

W praktyce może budzić wątpliwości, jakie usługi są uznawane za „związane z nieruchomościami”. Przykładów dostarcza ustawa o VAT, która wprost wymienia:

• usługi świadczone przez rzeczoznawców,
• usługi świadczone przez pośredników w obrocie nieruchomościami,
• usługi zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi,
• usługi użytkowania i używania nieruchomości,
• usługi przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego.

Istotne zasady „związku usługi z nieruchomością” uregulowano również na poziomie unijnym. Od 1 stycznia 2017 roku obowiązują przepisy, które za „nieruchomość” uznają m.in. „każdy budynek lub każdą konstrukcję przytwierdzone do gruntu lub w nim osadzone powyżej lub poniżej poziomu morza, których nie można w łatwy sposób zdemontować lub przenieść”.

Zgodnie z tymi samymi przepisami, za usługi związane z nieruchomościami uważa się jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Są to m.in. następujące usługi:

• budowa stałych struktur na terenie, jak również prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych,
• instalacja lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość.

Jeżeli świadczone przez ciebie usługi wpisują się w opisany powyżej związek z nieruchomością, to rozliczanie tych usług może przysporzyć nie lada problemów 🙁 W każdym takim przypadku trzeba zapoznać się z przepisami podatkowymi państwa, w którym znajduje się nieruchomość.

Jeżeli natomiast dana usługa ma pewien związek z nieruchomością, ale nie jest on na tyle bezpośredni aby spełniać powyższą definicję, to usługi rozliczamy „standardowo” – poprzez odwrotne obciążenie.